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Achat immobilier au Portugal : conseils

Un jardin en bord de mer avec de douces températures toute l’année, des paysages naturels inoubliables, des monuments historiques uniques, une gastronomie irrésistible, des gens chaleureux et hospitaliers, la sécurité et de bonnes opportunités immobilières sont la carte de visite du Portugal pour les investisseurs étrangers. En fait, le Portugal est le cadre idéal pour une vie bien remplie dont beaucoup ne peuvent que rêver.

D’autres personnes chanceuses peuvent le vivre et même si elles viennent d’autres pays, elles ne peuvent s’empêcher d’acheter une maison au Portugal et d’investir dans le pays. Que ce soit pour les investisseurs étrangers à la recherche d’une bonne affaire ou pour les particuliers non-résidents qui veulent acheter une maison au Portugal, voici quelques conseils avant de prendre en compte.

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Au-delà de Lisbonne et de Porto

Le Portugal est un petit pays ce qui signifie que les trajets sont courts et à moins d’une heure du centre des principales villes de Lisbonne et Porto, il existe des endroits paradisiaques qui vous permettent de profiter du meilleur de la nature, avec les commodités d’une métropole à une courte distance de la capitale. Entre Setúbal, Sintra, Almada, Seixal, Cascais ou Oeiras pour la région centre et Gaia, Espinho, Braga, Guimarães ou Póvoa do Varzim pour la région nord, il y a beaucoup de choix pour acheter ou investir et surtout à de meilleurs prix que dans le centre de Lisbonne ou Porto.

Si vous pouvez avoir le meilleur, pourquoi vous contenter de moins ? Et si la proximité des grandes villes n’est pas un facteur très important, il y a beaucoup plus à explorer que ce soit au nord, au centre, au sud, sur la côte ou à l’intérieur des terres du Portugal.

Choisir un bon agent immobilier

Si l’achat d’un bien immobilier au Portugal sans l’appui d’un agent immobilier est très difficile, cela le deviendra encore plus si vous souhaitez acheter une maison loin des grandes villes. S’en remettre à un bon agent immobilier qui connaît la région où vous voulez acheter la maison, peut être une garantie que vous ne vous ferez pas avoir. Être bien accompagné est indispensable pour le respect des aspects administratifs du processus d’achat d’une propriété. De plus, le Portugal est un pays de polyglottes et vous vous pourrez très certainement trouver un agent qui parle votre langue.

Et après avoir choisi la maison à acheter

Selon que l’achat immobilier au Portugal est fait directement au propriétaire ou avec l’intervention d’un agent immobilier, après avoir choisi la maison, l’étape suivante est généralement la signature d’un contrat de réservation de propriété ou le contrat de promesse d’achat et de vente, connu sous le nom de CPCV.

Dans le CPCV, l’acheteur et le vendeur formalisent le contrat d’achat et de vente du bien immobilier en identifiant les parties, le prix, les données relatives au bien, les termes et conditions jusqu’à la réalisation de l’affaire, la date de réalisation de l’acte, le paiement anticipé et ses conditions. Le CPCV est un contrat juridiquement valable qui protège les droits et obligations des deux parties jusqu’à la conclusion de l’acte d’achat et de vente.

Connaître les taxes immobilières et les frais à payer

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Au Portugal, le transfert du bien immobilier se fait par acte notarié, auprès d’un notaire ou d’un bureau d’enregistrement foncier qui confirme l’exactitude de tous les documents relatifs à l’achat du bien et vérifie le paiement des impôts correspondants.

Le système fiscal portugais comprend 3 principaux impôts liés à l’immobilier :

  • La taxe municipale sur le transfert de biens immobiliers, également appelée IMT, qui est payée chaque fois qu’il y a transfert de biens immobiliers entre propriétaires et est définie en fonction de la valeur d’achat et de vente ou de la valeur patrimoniale imposable du bien immobilier.
  • Le droit de timbre, qui est retenu par le notaire (0,8% de la valeur de vente déclarée) et par la banque dans les cas où un prêt est contracté pour l’achat immobilier au Portugal (0,6% de la valeur des prêts hypothécaires).
  • L’impôt foncier municipal (IMI), payé annuellement par les propriétaires (dans le cas d’achatd’un logement permanent pendant 8 ans), est perçu sur la valeur fiscale du terrain.

Il y a aussi des frais supplémentaires associés au processus d’achat de la propriété comme les frais de notaire, les certificats, les enregistrements et dans le cas d’un prêt au logement, les coûts et commissions à payer à l’institution financière comme par exemple :

  • L’évaluation de la propriété
  • Les frais d’ouverture
  • Le traitement de la documentation

Les assurances après acquisition

En termes légaux, un propriétaire au Portugal est obligé d’avoir une assurance contre les risques d’incendie pour le bien immobilier. Toutefois pour ceux qui envisagent de contracter un prêt au logement, l’assurance vie peut également être une exigence imposée par l’établissement de crédit pour garantir le risque associé au prêt immobilier.

Il existe également d’autres assurances comme Recheio Insurance, qui ne sont pas obligatoires mais peuvent constituer une sécurité supplémentaire pour ceux qui peuvent passer une partie importante de l’année à l’étranger.

Le crédit immobilier habitation

Dans la plupart des banques portugaises, le financement de l’acquisition d’une résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’un investissement immobilier par des non-résidents peut être accordé jusqu’à 70% du prix d’achat de la propriété, selon le profil du client et les garanties fournies.

Il existe plusieurs options sur le marché du crédit immobilier au Portugal pour les termes et les types de taux d’intérêt (fixe, mixte ou variable), de sorte que la meilleure option est toujours de consulter un spécialiste du crédit hypothécaire qui peut aider dans tout le processus et recommander la meilleure option.

À une époque où les taux d’intérêt au Portugal sont à des niveaux historiquement bas, contracter une hypothèque peut être non seulement la façon de faire des bonnes affaires mais aussi un bon investissement financier à considérer.

Achat immobilier au Portugal: informations pratiques

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Offre et demande

L’offre est toujours inférieure à la demande au Portugal, ce qui va maintenir les prix de l’immobilier portugais à un niveau élevé et ne vous plaira probablement pas en tant que futur acheteur. Toutefois, il se peut que ce ne soit pas une tendance irréversible car il faut prendre compte de la capacité de financement moyenne et du pouvoir d’achat national limité. Certains étrangers ne sont plus aussi attirés qu’avant par les zones de Lisbonne et de Porto en raison du type d’offre et des prix pratiqués.

On peut voir de nouvelles constructions un peu partout, bien qu’elle soit encore rare et souvent planifiée, particulièrement dans les quartiers les plus centraux des grandes villes. Le délai de vente d’appartements et de maisons au Portugal commence à s’allonger, signe avant coureur d’une potentielle baisse ou stabilisation des prix du marché immobilier portugais.

Crédit immobilier

Bien que la plupart des banques au Portugal aient une forte prédisposition à délivrer des crédits immobiliers, il y a encore quelques restrictions dues au principe de prudence, guidées par la BCE qui ne veut pas que l’endettement augmente (un des symptômes associés à la bulle immobilière récente). Les banques devraient donc continuer à prêter jusqu’à un maximum de 90% de la valeur de la propriété et le pourcentage maximum pour le paiement d’un acompte ne devrait pas dépasser 40% (dans certains cas la limite sera même à 50% mais il n’est pas conseillé de dépasser 35%) du revenu net de chaque personne.

Les impôts liés à l’immobilier

Les impôts liés à l’immobilier sont l’une des préoccupations majeures si vous souhaitez effectuer un achat immobilier à Lisbonne ou ailleurs au Portugal. Il est nécessaire de vérifier certains changements dans l’IMI. Pour les propriétés vacantes dans les zones difficiles d’accès au logement, il peut y avoir une aggravation substantielle de l’imposition. L’IRS peut être plus avantageux pour ceux qui choisissent de louer un bien immobilier à l’intérieur du pays ou pour les propriétaires qui signent des contrats à long terme.

La localisation du bien immobilier

Bien que la plupart des gens ne considèrent pas l’achat d’une maison comme un investissement ne pensant qu’à son utilisation actuelle, le fait est que c’est un investissement que vous vendrez un jour ou laisserez à vos enfants ou à votre famille. Il est donc très important lors d’un achat immobilier au Portugal ou ailleurs de bien vérifier l’emplacement, notamment au regard des infrastructures existantes ou envisagées :

  • Les routes d’accès
  • La sécurité
  • L »environnement
  • La population
  • Les installations
  • Les transports
  • Les installations de divertissement
  • Les services publiques
  • Les commerces

Services immobiliers au Portugal

Les sociétés de courtage immobilier portugais ont connu une forte croissance ces dernières années, profitant d’une phase positive sur le marché immobilier, de la hausse des prix ou encore d’une demande très importante. Certaines de ces entreprises ont investi dans le développement de leur service et de leur formation et aujourd’hui, il existe déjà un nombre considérable d’entreprises qui peuvent vraiment vous aider si vous voulez acheter, vendre ou louer un appartement ou une maison au Portugal.

Travailler avec le soutien d’une société immobilière professionnelle (Agence, courtier, indépendant…) sera toujours plus sûr et moins stressant. Les bons agents immobiliers spécialisés ont la capacité de vous soutenir et de vous conseiller sur la meilleure façon d’investir dans le pays. Le succès d’un achat immobilier se fait pour beaucoup sur la personne qui vous accompagnera et sera capable de le faire de manière simple et rapide.

Bien qu’aucune croissance significative ne soit attendue pour 2019, on parle de plus en plus de la tendance au partage de l’utilisation et de l’acquisition des biens immobiliers au Portugal. Si le co-working est déjà une réalité forte à Lisbonne et Porto, le co-habitation et le crowdfunding commencent maintenant à faire les premiers pas sur le marché immobilier portugais, qui aura dans un futur proche des acheteurs plus jeunes et plus créatifs.

Taxes et frais relatifs à l’achat immobilier au Portugal

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Une fois que vous avez choisi la maison, il est important de connaître les coûts associés à l’achat de la propriété que vous avez choisie, afin de ne pas être pris au dépourvu et d’effectuer vos calculs. Pour vous aider, vous trouverez ici tous les frais relatifs à l’achat immobilier au Portugal.

Que ce soit avec ou sans financement, le jour de l’acte, vous aurez à supporter les frais liés aux taxes et aux registres de propriété et vous devrez avoir avec vous une preuve de paiement. Sans eux l’acte d’achat ne peut être fait. Bien que certaines de ces valeurs soient présentées sous forme de tableaux, comme c’est le cas pour les taxes, d’autres varient selon l’endroit où l’acte est fait. Voyons quels sont les coûts associés à l’achat d’une maison portugaise.

Frais d’achat d’achat immobilier au Portugal avant l’acte authentifié

IMT (Taxe municipale sur le transfert de biens immobiliers)

Cette taxe s’applique chaque fois qu’il y a un changement de propriété d’un bien et qu’il y a achat immobilier. Le calcul de cette taxe varie en fonction du type de propriété (urbaine ou rustique), de l’emplacement (continent ou île) et de l’objet (résidence permanente ou secondaire). Le calcul de l’IMT est basé sur la plus élevée des deux valeurs suivantes : la valeur patrimoniale imposable du bien ou la valeur déclarée dans l’acte de vente. La plus élevée de ces deux valeurs est soumise à un taux fixé annuellement dans le budget de l’État.

L’IMT doit être payée avant que l’acte de vente et les bulletins de versement puissent être obtenus en ligne ou auprès d’un bureau des impôts. Il existe une exonération IMT lorsque le bien immobilier est exclusivement destiné à l’habitation propre et permanente, pour les biens allant jusqu’à 92.407€ sur le continent portugais et 115.509,00€ dans les Régions Autonomes. Ce n’est qu’au-dessus de ces valeurs que les tableaux IMT s’appliquent.

Droit de timbre

Il existe deux types de droits de timbre liés à l’acquisition d’une propriété :

  • Le droit de timbre sur la transaction (achat et vente), correspond à une taxe de 0,8% de la valeur d’acquisition du bien, qui est incluse dans l’acte de vente
  • Le droit de timbre sur le prêt, si le crédit logement est utilisé pour acheter la maison, ce qui correspond à un taux de 0,6% sur le montant du prêt immobilier

IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)

Il s’agit d’un impôt annuel qui est calculé sur la base de la valeur patrimoniale imposable des biens situés sur le territoire portugais, auxquels un impôt est appliqué. La définition des taux de l’IMI est annuelle et relève de la responsabilité de la municipalité locale où la propriété est située, qui stipule un taux dans une fourchette définie par le Code foncier municipal (CIMI).

En 2015, cette fourchette se situait entre 0,3 % et 0,5 % pour les bâtiments urbains déjà évalués selon le code IMI et entre 0,5 % et 0,8 % pour les autres bâtiments urbains.

C’est en avril que l’IMI est payé ou commence à être payé :

  • Si la facture ne dépasse pas 250 €, vous devez payer l’Imposto Municipal sobre Imóveis immédiatement
  • Si elle ne dépasse pas 500 €, vous pouvez payer deux fois
  • Si elle dépasse 500 €, vous pouvez payer en trois fois.

L’exemption de l’IMI peut s’appliquer aux biens immobiliers utilisés à des fins de résidence propre et permanente ainsi qu’aux biens immobiliers utilisés pour des baux résidentiels acquis à partir de 2012 (l’attribution doit avoir lieu dans un délai maximum de 6 mois après l’acte de propriété). L’exemption doit être demandée dans les 60 jours suivant l’attribution. Elle peut être demandée 2 fois maximum et obtenue seulement si vous n’avez pas d’autre exonération IMI en cours.

La période d’exonération est déterminée en fonction de la valeur imposable du bien et si le ménage a un revenu imposable au titre de l’IRS de l’année précédente inférieur ou égal à 153.300 €. L’exemption peut atteindre un maximum de 3 ans.

Documents et contrats pour l’achat immobilier

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Il y a aussi des coûts associés à l’achat d’un bien immobilier au Portugal et aux demandes de prêt liées aux enregistrements, à la formalisation des contrats et aux coûts de l’acte. La formalisation de l’achat d’une maison, c’est-à-dire l’acte d’achat et de vente et / ou mutuel avec hypothèque peut être effectuée dans les bureaux notariaux, les bureaux du cadastre et les bureaux d’avocats ou de notaire.

Enregistrement des acquisitions et des hypothèques

Actuellement, les deux procédures les plus courantes sont le programme « Casa Pronta » (initiative de l’État) et le programme « Casa Simples, Casa Segura » (initiative des notaires). Dans ces deux succursales, il est maintenant possible de centraliser l’ensemble du processus en une seule entité avec entre autres :

  • Payer les taxes
  • Signer le contrat d’achat et de vente immobilière
  • Effectuer tous les enregistrements nécessaires

Si vous choisissez de formaliser votre contrat dans le registre foncier, dans le soi-disant Procédure « Casa Pronta », le coût comprendra l’acte d’acquisition (mutuelle le cas échéant) et les registres respectifs (acquisition / hypothèque). Le coût avec les annulations d’hypothèques seront facturés séparément. Si c’est la solution adoptée, elle laissera l’acte avec les actes déjà dûment dressés en votre faveur.

Si vous préférez exécuter votre acte chez le notaire, les frais à prendre en considération seront les honoraires que le notaire public facturera pour la préparation et l’établissement de l’acte, les divers actes notariés et les frais avec les registres. Dans les notaires qui officialisent les actes de ce qu’on appelle la Procédure « Casa Simples, Casa Segura », c’est le notaire qui est responsable de l’entrée des registres d’acquisition et d’hypothèque et de caution. Ces inscriptions se font généralement en ligne et peuvent prendre jusqu’à 10 jours ouvrables à compter du jour de l’inscription. Si ce n’est pas dans la Procédure « Casa Simples, Casa Segura », le client acheteur est responsable de l’enregistrement (ou l’avocat/avocat/institution financière qui accorde le crédit).

A l’exception de certains frais d’enregistrement qui sont variables (lorsqu’ils peuvent inclure par exemple le coût du certificat d’acte), les coûts de l’enregistrement en ligne et de la procédure « Casa Pronta » sont comptabilisés.

Certificat d’enregistrement foncier

Le certificat d’enregistrement foncier avec toutes les inscriptions et les descriptions de propriété en vigueur peut être obtenu en ligne ou auprès d’une agence du bureau de l’enregistrement foncier. Dans les deux cas, sa validité est de 6 mois. Cependant, si vous optez pour la demande en ligne du certificat, le coût est moins élevé comparé à la demande faite à un bureau d’enregistrement.

Frais d’achat immobilier au Portugal après l’acte authentifié

Pour ceux qui achètent une maison au Portugal, les dépenses ne sont pas limitées au jour de l’acte, mensuellement ou occasionnellement il y aura des dépenses liées à la maison :

  • Versement du prêt (si vous avez contracté un crédit immobilier)
  • Primes d’assurance vie et d’assurance de la maison
  • Condominium (si vous avez acheté un appartement, cela correspond à la copropriété)
  • Les taxes et redevances telles que l’IMI (à la fin de la période d’exonération)
  • Les dépenses courantes (électricité, eau, gaz etc.)

Maintenant que vous connaissez les coûts associés à l’achat immobilier au Portugal et si vous allez recourir au Prêt Logement, assurez-vous de vérifier les dépenses associées au Prêt Logement.

Contact agent immobilier francophone au Portugal

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Quelques liens utiles :